公开募集基础设施证券投资基金(称“公募reits”)在设立及投资等各环节都涉及纳税问题,产生税务成本。对reits各参与主体来说,税务成本因素的存在,直接影响影响reits发行方案设计以及融资成本、投资收益等,也是reits发行的决策者关注的重要因素。伴随着3号公告的实施,公募reits税务优惠安排将日臻完善。
公募reits的设立一般分2步执行,第一步是资产装入项目公司,即通过资产交易(重组)等方式将目标资产装入独立项目公司;第二步是项目公司装入reits,即将项目公司股权转让至资产支持专项计划;如果目标资产已在独立的项目公司名下,则直接执行第二步即可。
一、资产装入项目公司阶段
资产装入项目公司,涉及企业所得税、增值税、土地增值税和契税等多个税种。
(一)企业所得税
结论:该阶段不征收企业所得税。
2022年1月26日财政部、税务总局发布了《财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点税收政策的公告-财政部、国家税务总局公告2022年第3号》(称“3号公告”),3号公告规定,
“设立基础设施reits前(即本文表述的reits设立的第一步),原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权,适用特殊性税务处理,即项目公司取得基础设施资产的计税基础,以基础设施资产的原计税基础确定;原始权益人取得项目公司股权的计税基础,以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得,不征收企业所得税”。
3号公告自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项,可按本公告规定享受相关政策。
——在此之前,企业所得税问题一直是国内发行公募reits发行的一大税务障碍。之前,业内多通过“特殊性税务处理”相关规定来实现暂缓缴纳企业所得税。通过股权收购、资产收购、企业合并或分立等方式实现目标资产重组,如能适用特殊性税务重组政策,可以选择按照规定处理,暂不缴纳企业所得税。
企业要享受特殊性税务重组政策,必须同时满足很多条件,如:
(1)具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的;
(2)被收购、合并或分立部分的资产或股权不低于被收购企业全部资产或股权的50%;
(3)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动;
(4)重组交易对价中涉及股权支付金额不低于其交易支付总额的85%;
(5)企业重组中取得股权支付的原主要股东在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。
其中需要特别关注的一个条件就是12个月的锁定期限。特殊税务重组要求原始权益人不可以在短于12个月内的期间,把新设的项目公司的股权进行再次转让。然而,在基础设施reits搭建的过程中,企业将资产放入项目公司和将项目公司股权再次转让以进行证券化的间隔可能会很短,导致实践中企业难以适用特殊性税务处理的优惠政策。另外需要说明的是,企业采用特殊性税务重组在企业所得税上起到的只是递延纳税的效果,而不是税收减免。3号公告已扫清了该障碍。
(二)增值税
依据现行的支持资产重组增值税政策《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税[2016]36号(附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定)》,企业在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为,不征收增值税。
原始权益人适用上述税收优惠政策时,需要特别注意两点:一是必须要将资产、负债以及劳动力一并转让。二是与装入的目标资产对应的负债数额如何确定,是根据装入资产占企业总资产的比重计算分摊,还是按照目标资产的专属负债确定,需要与主管税务机关沟通后以其意见为准。如果不能适用上述税收优惠政策,目标资产装入时原始权益人就需要缴纳增值税。动产适用13%的税率,不动产适用9%的税率。除增值税外,原始权益人还需要以实际缴纳增值税的税额为税基,计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
(三)土地增值税
《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第21号)规定,企业在合并、分立、投资等改制重组中涉及到的房地产交易,暂不征土地增值税。该规定不适用于房地产转移的任意一方为房地产开发企业的情形。
如果原始权益人具有房地产开发资质,影响其享受上述税收优惠政策。如果不能适用上述税收优惠政策,原始权益人在目标资产装入时就需要缴纳土地增值税,根据增值率在30%、40%、50%、60%四档税率中确定具体适用税率,按照增值额和适用税率计算缴纳土地增值税。
具有房地产开发资质的企业作为原始权益人的reits项目重组,不能享受暂免土地增 值税的政策,影响具有房 地产开发资质的企业发起 reits的积极性。此类情况主要集中出现于产业园区项目,因为许多 产业园区的开发建设公司往往具有房地产开发资质。
对于该问题,或可通过注销房地产开发资质或与税局沟通认可的方式来操作。此外,21号公告暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转(有偿划转、无偿划转)。
有偿划转,缴纳土地增值税;无偿划转,建议在具体操作过程中提前与税务部门进行沟通确认是否可不征土地增值税。例如《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)关于无偿划转房地产有关的规定:
(1)同一投资主体划转:同一投资主体内部所属企业之间的无偿划转(调拨)房地产,不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。
(2)行政性调整划转:经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准,按照国有产权无偿划转的相关规定,国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。
(四)印花税
在基础设施reits的设立过程中,不管是资产交易还是股权交易,都涉及到印花税。如果转让的资产是土地使用权、不动产、股权,买卖双方均按照合同金额的万分之五缴纳;如果转让的是其他不需要登记的动产,买卖双方均按照合同金额的万分之三缴纳。
(五)契税
2021年4月26日财政部、税务总局《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第17号)规定:
(1)企业改制中原投资主体存续并在改制后的公司中所持股权超过75%且改制后公司承继原企业权利义务的,对改制后公司承受原企业土地房屋权属免征契税;
(2)在股权转让中承受公司股权,公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税;
(3)公司合并、公司分立、同一投资主体内部所属企业之间土地房屋权属的划转、债转股涉及的土地房屋权属变更,免征契税。本公告所称投资主体相同,是指公司分立前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动。即如果项目公司的股东与目标资产原来所属的公司股东相同,不管持股比例是否相同,项目公司合并目标资产原来所属的公司、获得目标资产涉及到的房屋土地权属转移行为,无须缴纳契税。但是,如果股东不同,则不能享受这一政策。
如果目标资产装入项目公司不属于可以适用免征、不征契税的情况,装入时需要由买方(项目公司)缴纳契税。契税的适用税率在3%-5%之间。
二、项目公司装入reits阶段
该阶段,原始权益人转让项目公司股权时,无须缴纳增值税、增值税附加税和契税,需要缴纳印花税,也可能涉及土地增值税和企业所得税。
(一)土地增值税
国家税务总局曾于2000年、2009年、2011年三次以相关案件批复的形式答复有关省级税务机关,如果公司的主要资产是房地产,转让100%公司股权应当视同转让房地产,计算缴纳土地增值税。但上述批复均未抄送其他省级税务机关,是否能普遍适用,尚须进一步研究论证,各方意见不尽相同。
在基础设施reits试点过程中,企业须就此类情况咨询主管税务机关,依据主管税务机关的答复制订拟纳税方案,聘请专业权威的税务师事务所或会计师事务所就拟纳税方案出具第三方意见。一般情况下,原始权益人还须公开承诺,如果按照拟纳税方案执行时发生相关税收问题,由原始权益人承担所有相关经济和法律责任。
(二)企业所得税
结论:该阶段企业所得税递延缴纳。递延缴纳,不是不缴纳,而是到真正意义上实现了转让再缴纳。
2022年1月26日财政部、税务总局发布的3号公告,解决了该阶段reits发展面临的税收问题:
“reits设立阶段的所得税允许递延纳税:原始权益人向reits转让项目公司股权实现的资产转让评估增值,允许递延至reits完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中,原始权益人自持的reits份额对应的评估增值,允许递延至实际转让时缴纳企业所得税”。
在这之前,需要参照“特殊性税务重组政策”,政策规定适用特殊性税务重组后的连续12个月内,企业不得改变重组资产原来的实质性经营活动,重组中取得股权支付的原主要股东不得转让所取得的股权。如果违反上述规定,企业将不得适用特殊性税务重组,要按照一般性税务重组计算缴纳企业所得税。3号公告已扫清了该障碍。
税收问题,尤其是企业所得税的税收问题,曾经一度是制约国内公募reits开展的重大税收制度障碍,随着适用于公募reits的税收政策出台,国内公募reits制度框架日趋完善,也可以看出国家开展金融供给侧改革的决心。
后续将推出《公募reits税收政策分析(二)——公募reits运营阶段》税收分析,敬请关注。